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GLOSARIO DE TÉRMINOS

 

PLUSVALIA MUNICIPAL: Por este nombre se conoce el Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Se liquida en el Ayuntamiento donde radique el inmueble y grava el aumento producido en el valor del suelo sobre el que se encuentra el inmueble, desde la adquisición del mismo hasta su transmisión. El obligado al pago es el vendedor.

NOTA SIMPLE: Es el documento informativo que emite el Registro de la Propiedad a requerimiento de cualquier interesado, donde se acredita las circunstancias relativas a un inmueble, tales como descripción, cargas, titularidad...etc

COPIA SIMPLE: Es una escritura provisional que facilita el Notario a los interesados hasta que éstos obtengan la escritura definitiva. Puede servir para realizar trámites inmediatos, tales como cambio de titularidad de suministros, liquidación de plusvalía municipal..., etc

TÍTULO DE PROPIEDAD: Es el documento que acredita quién es el dueño del inmueble de que se trate. Aunque el más común es la Escritura de compraventa, puede haber otros tipos, como una resolución judicial, una escritura de herencia, liquidación de gananciales... etc

CONTRIBUCIÓN: Por este nombre se conoce al Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Se liquida periódicamente en el Ayuntamiento donde radique el inmueble y corresponde su pago al propietario del mismo, durante todo el tiempo que se ostente la propiedad.

CANCELACIÓN DE CARGAS: Debe entenderse en un doble sentido:

• - Cancelación económica: que es la liquidación de la deuda en su totalidad.
• - Cancelación registral: que es el levantamiento de la carga en el Registro de la Propiedad y se efectúa mediante Escritura Pública.

SEÑAL O ARRAS: Cantidad de dinero que se entrega a cuenta del precio total de la vivienda como garantía de que se cerrará la operación de compraventa en un plazo determinado.

LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN: También llamada Cédula de Habitabilidad. Es emitida por la Gerencia de Urbanismo y es un documento obligado que entrega el Promotor al adquirente de una obra nueva.

CONDICIÓN RESOLUTORIA: Es una cláusula de garantía que se establece para asegurar el cumplimiento de una obligación. La más frecuente en la compraventa es el aplazamiento del pago.

USUFRUCTO: Derecho de uso y disfrute que ostenta una persona a la que se llama "usufructuario", sobre un inmueble cuya propiedad pertenece a otra persona que es el "nudo propietario". Para la transmisión deben consentir ambos. El usufructo no puede durar más allá de la vida del usufructuario.

VPO (Vivienda de Protección Oficial): Vivienda cuya tipología, dimensiones y precios están reglamentados por la Administración, como condición para poder acogerse a determinadas ventajas tanto económicas como fiscales por parte de los compradores, los cuales a su vez deben reunir una serie de requisitos. Deben destinarse a domicilio habitual y permanente y existen distintas clases. 

DESCALIFICACIÓN: Concesión administrativa que libera a la Vivienda de Protección Oficial de dicha condición. El principal efecto es que el precio deja de ser limitado. 

 

PREGUNTAS MÁS FRECUENTES:

 

1.- ¿Qué necesito pedir a la hora de comprar una vivienda de segunda mano?

-El título de propiedad

-El último recibo de IBI

-Un certificado de la Comunidad de propietarios acreditativo de que la vivienda se encuentra al día en los pagos de comunidad, ya sean ordinarios o extraordinarios

-El estado de cargas de la vivienda, que se puede conocer mediante una nota simple expedida por el Registro de la Propiedad.

2.- ¿Qué trámites debo hacer una vez comprada mi vivienda?

Una vez firmada la Escritura de Compraventa, debe procederse al pago de los Impuestos correspondientes en un plazo determinado, trámite previo y obligado para la inscripción en el Registro de la Propiedad.

3.- ¿Quién está obligado a comunicar a Catastro el cambio de titularidad de la vivienda?

El comprador,  para lo cual habrá de presentar en dicho organismo el modelo pertinente y copia de su escritura de compra. El cambio se hará efectivo al año siguiente de su solicitud.

4.- ¿Cuándo y cómo debo pagar el precio de compra de la vivienda?

En la mayoría de los casos, habrá que distinguir dos momentos:

a) anticipo de pago mediante arras o señal al firmar el contrato de compraventa para dar firmeza al compromiso de compra de la vivienda.

b) pago simultáneo a la Escritura de compraventa, que consiste en el pago del resto de la cantidad estipulada, o en el caso de no haber existido entrega a cuenta mediante señal, será el pago de toda la cantidad.

5.- ¿Qué debo hacer para vender un inmueble heredado de un familiar?

Habrá que formalizar el título de propiedad, mediante la correspondiente Acta de Declaración de Herederos ante Notario (sólo en caso de no existir testamento), y posterior Escritura de Aceptación de Herencia por parte de todos los herederos, que se inscribirá en el Registro de la Propiedad, previo pago de los Impuestos correspondientes.

6.- ¿Qué cuestiones hay que tener en cuenta al poner a la venta una Vivienda de Protección Oficial?

Debido a las distintas circunstancias que pueden afectar a una VPO, dada la gran variedad de tipos que existen, lo más aconsejable es acudir a la Administración competente para informarnos de la situación de la vivienda que nos ocupa. Por ejemplo, puede necesitar o no una Autorización de la Administración para ser transmitida, puede tener o no limitado su precio..., etc.

7.- ¿Qué hacer cuando un vivienda tiene un derecho de tanteo y retracto?

En ocasiones, la vivienda puede estar gravada con un derecho de tanteo y retracto, que significa la preferencia para adquirir la vivienda en cuestión. Este derecho lo suelen ostentar las administraciones públicas, entes públicos... y requiere para poder vender la condición previa de ofertar a estos organismos la compra de la vivienda, pudiendo hacer uso o no de ese derecho y sólo en el caso de no ser ejercitado, el propietario podrá vender a un tercero, pero siempre en las mismas condiciones ofertadas al titular del derecho de tanteo (precio, objeto...)

 

GASTOS DE LA COMPRAVENTA

 

Dentro de estos gastos pueden distinguirse:

• - Gastos propios de la compraventa, que existen en todos los casos.
• - Otros posibles gastos indirectos, que pueden darse o no.

Dentro de los primeros, la regla general es que  los gastos se distribuyan en la forma denominada "según ley", y esto es así, debido a que la normativa a este respecto, establece su aplicación a falta de pacto expreso.

Los gastos según ley implican que la parte vendedora asume el pago de la Matriz de la Notaría  y la Plusvalía Municipal. Asimismo, la parte compradora asume todos los demás.

A continuación vamos a examinar más detalladamente lo expuesto:

 

GASTOS POR CUENTA DEL VENDEDOR

 

• a) Gastos que se dan en todo caso:

1.- Matriz de Notaría: Es la 1ª copia que hace el Notario de la Compraventa; de esa se hacen todas las demás copias simples.

            En cuanto a su importe supone aproximadamente el 90 % de la factura total de los honorarios del Notario.

2.-  Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido como Plusvalía Municipal).

Se abona por la parte vendedora directamente en el Ayuntamiento correspondiente al inmueble transmitido en el plazo de 30 días desde el otorgamiento de la Escritura de Compraventa.

            Su importe dependerá de dos factores que son el número de años completos transcurridos desde la adquisición hasta la venta, así como el valor que tenga atribuido el suelo sobre el que radica la finca. Sobre dichas premisas cada Ayuntamiento aplica unas tablas de cálculo para determinar el coste del impuesto.

 

b) Otros posibles gastos:

- Cancelación de Cargas.

Toda carga que figure inscrita en el Registro de la Propiedad tiene que ser Cancelada formalmente además de liquidada económicamente, ya que, de otro modo, no podemos decir que la finca se transmite libre de cargas.

El método habitual para la liquidación y cancelación posterior de cargas consiste en retener o dejar de pagar a la parte vendedora tanto las deudas económicas que pesen sobre la finca, como una Provisión de Fondos adicional para poder afrontar los gastos de tramitación de la  Escritura de Cancelación (Notario, Registro, Impuestos, en su caso, y Gestión)

 

GASTOS POR CUENTA DEL COMPRADOR

1.- Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA.

- ITP: En el caso de inmuebles (pisos, locales, plazas de aparcamiento, etc.) de SEGUNDA O POSTERIOR TRANSMISIÓN, es decir usados, tendrá que abonarse a Hacienda el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y por lo tanto será:

• - Tipo General: 7% del valor escriturado

• - Tipo Bonificado: 3'5% del valor escriturado* (solo referido a viviendas)

Este tipo se aplicará cuando se den las siguientes condiciones:

- Que los compradores sean menores de 35 años

- Que el importe de la compra (precio de escritura) no supere los 130.000 euros

- Que la vivienda adquirida vaya a constituir la vivienda habitual de los compradores

- O bien, que se trate una vivienda protegida (VPO), independientemente de la edad de los compradores.

- IVA: En el caso de inmuebles de PRIMERA TRANSMISIÓN, tendrá que abonarse a Hacienda el Impuesto sobre el Valor Añadido

• - Tipo General: 7%

• - Tipo Especial: 16%. Se aplicará en la compra de plazas de aparcamiento, cuando éstas no se adquieran junto con una vivienda; es decir que se compren sueltas. También se aplicará este tipo cuando se trate de locales comerciales.

- IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): Se abona en los casos en que la Escritura se sujete a IVA, nunca a ITP.

• - Tipo General: 1%

• - Tipo Bonificado: 0'3% (se aplicará cuando se den las condiciones relacionadas anteriormente, para la aplicación del Tipo bonificado del ITP).

*Hay que tener en cuenta que los tipos referidos anteriormente, en relación al Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, son los que rigen en la Comunidad Autónoma Andaluza.

2.- Notaría: Abonará las copias de la Escritura según establece la Ley. (Serán aproximadamente un 10% de la totalidad de la minuta total.)

3.- Registro de la Propiedad. Honorarios de Inscripción de la Escritura.

4.- Gestión de la Compraventa. Que se abonará a la entidad que esté encargada de la tramitación de la Escritura.

 

LEGISLACIÓN

 

La compraventa se regula en el Título IV del Código Civil (art. 1.445 a 1.537)

 

GUIA DE FINANCIACIÓN

 

¿Qué es un préstamo hipotecario? Es una modalidad de financiación a largo plazo (hasta 30 - 40 años) con una garantía real, añadida a la personal, que se materializa en la hipoteca de un bien (la vivienda) a favor del banco o caja que presta el dinero. Es decir, en caso de impago la entidad financiera recuperaría la cantidad pendiente de amortizar (además de intereses y gastos), mediante un procedimiento judicial consistente en la pública subasta del bien hipotecado. Como consecuencia de esta firme garantía, los tipos de interés aplicados a estos préstamos son sensiblemente más bajos que los utilizados en el resto de las financiaciones para consumo.

¿Cuánto me prestará el banco? Las entidades financieras  normalmente se fijan en dos factores básicos a la hora de estudiar una operación hipotecaria, y son:

• - El valor de tasación de la vivienda
• - La capacidad de endeudamiento

El valor de tasación: Normalmente los préstamos hipotecarios no cubren el 100% del precio de la vivienda, sino que limitan el importe del préstamo a un porcentaje (en general el 80%) sobre el valor de tasación.

El valor de tasación no tiene por qué coincidir con el precio que pagamos por la vivienda (precio de mercado). Para hallarlo, el banco enviará un  tasador a visitar la casa y será éste el que lo calcule en base a unos determinados parámetros.

¿Qué es la capacidad de endeudamiento? Se trata de un cálculo que hacen las entidades financieras para ver cuánto dinero seremos capaces de devolverles mensualmente. Así deciden cuánto pueden prestarnos y en qué plazo deberemos devolvérselo.

El banco o la caja exigirán que la cuota del préstamo, más las cuotas de otros préstamos y saldos comprometidos, no representen más del 35 - 40% de nuestros ingresos netos mensuales. Ingresos netos mensuales = ingresos netos anuales / 12).

¿Cuáles son los gastos de un préstamo hipotecario? La constitución de un préstamo hipotecario se realiza mediante escritura pública ante Notario. Por ello habrá que tener en cuenta los honorarios tanto de Notario como de Registrador de la Propiedad, así como la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. De estos trámites se encargará, generalmente, la gestoría del banco o caja, entidad que  además  cobrará una comisión de apertura calculada sobre la cuantía del préstamo.

Un cálculo aproximado de estos gastos, los situaría en torno al 3% del importe del préstamo.

La comisión de apertura varía de una entidad a otra, alrededor de 0.50 - 1.50%

 

SISTEMAS DE AMORTIZACION

La mayoría de los préstamos hipotecarios que se ofrecen, se amortizan mediante cuotas mensuales que comprenden capital e intereses (sistema francés). Esto significa que cada cuota que se pague servirá para cubrir, por una parte, el capital que se solicitó y, por otra, los intereses del préstamo. Cuando el tipo de interés es variable, en el momento en el que se revise el tipo de interés (generalmente períodos de un año) se recalculará una nueva cuota que se mantendrá constante hasta la próxima revisión.

 

TIPOS DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

Las entidades financieras ofrecen básicamente tres modalidades de hipoteca: a interés fijo, variable o mixto. La elección depende de las preferencias y la situación de cada persona.

A tipo fijo: En este préstamo, el tipo de interés se mantiene invariable durante toda la vida del préstamo, independientemente de la evolución de los tipos de interés en el mercado. Se pagará cada mes la misma cuota. Normalmente se contrata por un período máximo de quince años. Se aplican, por lo tanto, tipos de interés superiores a la media del mercado para tipo variable.

A tipo mixto: El tipo de interés ofertado inicialmente se aplica de forma fija durante un tiempo pactado: normalmente de uno a tres años. Para el resto de la vida del préstamo, el tipo de interés se revisará en función de un índice de referencia ( Euribor, I.R.P.H., etc...) al que se suma un diferencial. Por tanto la cuota se mantendrá fija los primeros años (en función del pacto realizado) y variará anualmente el resto.

A tipo variable: Normalmente, el tipo de interés que se oferta en un inicio se aplica sólo durante los seis o los primeros doce meses. Para el resto del período, el tipo de interés se revisa en función de un Indice de Referencia (Euribor, I.R.P.H., etc...) al que se le suma un diferencial.

 

¿QUÉ DEBEMOS NEGOCIAR A LA HORA DE CONTRATAR UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO?

Los factores en los que tenemos que hacer mayor hincapié a la hora de negociar, son los siguientes:

Comisión de apertura: Cuanto menor sea mejor que mejor. Hay entidades en las que incluso dicha comisión es nula. A la hora de negociar con la entidad quizá resulte beneficioso pactar unos tipos de salida algo mayores a cambio de una rebaja en la comisión de apertura.

Diferencial sobre el índice de referencia escogido. Deberemos buscar el menor margen posible, teniendo en cuenta que dependiendo del índice de referencia escogido, el diferencial a aplicar será mayor o menor. Por ejemplo, el Euribor refleja una situación de tipos de interés (para entendernos) más en origen, por lo tanto, el diferencial a añadir será mayor que para el I.R.P.H., que establece una media de tipos de interés del mercado hipotecario ya comercializados. No obstante, el resultadoooooo final, es decir, la cuota que pagaremos resultará prácticamente la misma ya que resultarán formulas compensadas.

Comisión por amortización parcial y/o total. La posibilidad de poder realizar cancelaciones parciales sin comisión es un aspecto muy a tener en cuenta sobre todo en aquellos casos en los que se tenga capacidad de ahorro.

Por último, debemos también solicitar una simulación que contemple el cuadro de amortización completo del préstamo.